ASSUNTO:–“IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMÓVEIS-PEDIDO DE REAVALIAÇÃO DE IMÓVEL”.
QUESTÃO:-“Como solicitar nova avaliação da casa de habitação com vista a diminuir o pagamento anual do I.M.I.…”
RESPOSTA-(elaborada em 21/11/2022)-A oportunidade da abordagem desta temática prende-se, fundamentalmente, com o limite temporal do pedido de reavaliação dos imóveis urbanos para efeitos de determinação do seu valor patrimonial tributário, que vai servir de base ao cálculo do imposto a pagar anualmente pelos respetivos proprietários.
Os pedidos de reavaliação dos imóveis urbanos são apresentados pelos seus proprietários ou representantes legais, junto da Autoridade Tributária e Aduaneira, até 31 de dezembro, de três em três anos, sendo o seu pedido gratuito. No entanto recomenda-se especial atenção na justeza do pedido, já que, se o valor do prédio se mantiver igual ou seja superior, o proprietário terá que suportar os custos da avaliação.
Assim, vamos abordar algumas variáveis a ter em consideração antes da tomada da decisão do pedido, nomeadamente, o conhecimento como é calculado o imposto a pagar; o que é o valor patrimonial tributário e como é efetuada a avaliação do prédio, entre outras situações.
A partir do momento da aquisição de um imóvel, surge o pagamento de um imposto anual, que reverte a favor dos municípios onde o prédio se situa. Este imposto resulta de uma fórmula que determina o Valor Patrimonial Tributário (VPT), conforme estabelecido no n.º1 do artigo 38.º do Código do IMI, que á a seguinte: Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv. Desagregando a fórmula temos: Vt=valor patrimonial tributário; Vc=Valor base dos prédios edificados; A=Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação; Ca=Coeficiente de afetação; Cl=Coeficiente de localização; Cq=Coeficiente de qualidade e conforto e Cv=Coeficiente de vetustez (idade do prédio). Todos estes elementos constam na Caderneta Predial do imóvel.
De referir que o valor patrimonial tributário é calculado em primeira instância pelos Serviços de Finanças com base na fórmula acima indicada e nos elementos constantes da Declaração Modelo 1 do IMI apresentada pelo proprietário do imóvel aquando da sua aquisição ou construção.
Face ao exposto torna-se imperioso, antes da decisão do pedido de reavaliação, analisar algumas das variáveis indicadas que servem de base ao cálculo do VPT porque, a sua alteração nem sempre traduz a diminuição do IMI a pagar.
Assim temos: O Vc-valor base dos prédios edificados que é um indicador que corresponde ao valor médio de construção, sendo o valor atual 640€/m2; Cv-coeficiente de vetustez que está fixado entre 0,40 e 1, variando de forma regressiva conforme a idade do imóvel avança: menos de 2 anos o valor do coeficiente é 1; 2 a 8 anos (0,9); 9 a 15 (0,85); 16 a 25 (0,80); 26 a 40 (0,75); 41 a 50 (0,65); 51 a 60 (0,55) mais de 60 anos (0,40) e, ainda, o Cl-coeficiente de localização, o qual varia entre 0,4 e 3,5 tendo em consideração as acessibilidades, serviços e localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.
Facilmente se infere que os parâmetros elencados podem variar, nomeadamente a idade do prédio que com o acumular dos anos atinge coeficientes menores, diminuindo o VPT.
A reavaliação do prédio pode ser solicitada nos Serviços de Finanças ou através do Portal das Finanças, onde existe um simulador com todos os parâmetros atualizados que permite calcular o VPT. Se este valor for inferior ao atual e que consta da caderneta predial, nessa circunstância poderá requerer a reavaliação porque o IMI a pagar vai diminuir; se o VPT for igual ou superior desista para não arriscar o pagamento dos custos da avaliação.
Se optar pelo pedido via internet através do Portal das Finanças deverá seguir os seguintes procedimentos: 1-Iniciar a sessão com o NIF; 2-Carregar em “Todos os Serviços”; 3-Na secção “Imposto Municipal sobre Imóveis”, em “Modelo 1, selecionar a opção “Entregar Declaração”: 4-Escolher o modelo de entrega da declaração mod.1 do IMI. Cumpridas estas etapas, terá de preencher os quadros da declaração, indicando as informações específicas solicitadas.
Como se pode constatar, ainda que seja necessário dispensar algum tempo e trabalho compensa, já que, o IMI a pagar no ano 2023 e seguintes terá uma diminuição.
