A opinião de ...

QUESTÃO:-“…na casa onde vivo nunca pedi nenhuma avaliação desde que a comprei e já lá vão alguns anos, será que compensa pedir a avaliação, porque me informaram que o imposto que pago anualmente pode descer?…”

RESPOSTA-(elaborada em 20/11/2020)-Trata-se de uma questão relacionada com os proprietários de imóveis urbanos, na circunstância para habitação, bastante oportuna, porquanto a reavaliação a ser pedida tem o seu términus em 31 de dezembro próximo.
Considerando que é o Valor Patrimonial do prédio que serve de base ao pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (I.M.I.), é importante antes de formalizar o pedido de reavaliação, saber se, eventualmente, compensa em termos de diminuição do atual valor.
A reavaliação é feita junto da Autoridade Tributária Aduaneira. Este pedido pode ser ou não gratuito e tem a periodicidade de três em três anos. Isto é em termos sucintos e simplistas, o que se infere daquilo que está legislado no respetivo Código do I.M.I..
No entanto, é necessário ter alguns aspetos em consideração antes de fazer o pedido, nomeadamente, saber-se como é calculado o Valor Patrimonial, isto porque, não obstante se ter afirmado que o pedido de reavaliação é gratuito, pode deixar de o ser na eventualidade do atual Valor Patrimonial não diminuir.

Assim sendo, vamos abordar as variáveis constitutivas, considerando que o Valor Patrimonial inscrito na caderneta predial do imóvel resulta da seguinte expressão:
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv, em que:
Vt = Valor Patrimonial Tributário; - Vc = Valor base dos prédios edificados; - A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação; - Ca = Coeficiente de afetação; - Cl = Coeficiente de localização; - Cq = Coeficiente de qualidade e conforto e Cv = Coeficiente de Vetustez (idade do prédio).
É este Valor Patrimonial calculado com base na fórmula já referida e constante na Caderneta do Prédio, que serve de base ao cálculo da taxa I.M.I. a pagar (IMI=Valor Patrimonial Tributário x Taxa aplacável) que oscila conforme o concelho onde o prédio se situa, entre o intervalo de 0,3% e 0,45%, taxa essa fixada pelas Assembleias Municipais, já que se trata de um imposto que reverte a favor das Câmaras Municipais.

Tendo o contribuinte a possibilidade de solicitar a reavaliação de 3 em 3 anos (n.1 do art.º 138 do Código) o “recálculo” do Valor Patrimonial terá todo o interesse em saber-se antecipadamente se compensa solicitar voluntariamente essa mesma reavaliação, senão vejamos:
Considerando que há parâmetros integrantes da fórmula de cálculo do Valor Patrimonial, que não se alteram ao longo do tempo, no entanto outros há que que sofrem alterações significativas, nomeadamente o caso da vetustez (idade do prédio), o valor de base dos prédios edificados-m2 e, ainda o coeficiente de localização, assim é necessário ter em consideração estas variáveis antes de pedir a reavaliação: Valor base dos prédios edificados; Coeficiente de qualidade e conforto, coeficiente de vetustez e coeficiente de localização.
É importante também que sejam analisados estes parâmetros no seu conjunto, considerando que a poupança que se pode obter pela diminuição de um deles pode ser anulada pelo aumento de outro, isto porque são parâmetros que não são imutáveis ao longo da vida de um imóvel, quer pela intervenção das entidades oficiais (valor do m2 e localização), quer pelo aumento da antiguidade do prédio (vetustez) baixando, nesta situação, e por Lei, o valor do coeficiente a aplicar conforme a idade do prédio em causa.

Posto isto e sem entrar em explicações que se revestem de alguma tecnicidade e porque os respetivos cálculos estão inseridos no Portal das Finanças, o que, em termos conclusivos, interessa é saber com segurança se compensa ou não pedir a reavaliação do imóvel.

Porque o pedido de uma reavaliação pode resultar na poupança de algumas dezenas de euros por ano, havendo estudos que o comprovam, pode entregar o pedido nos Serviços de Finanças através da declaração Mod.1 do I.M.I.. No entanto e devido à “pandemia” que dificulta o atendimento personalizado, sugerimos a alternativa do próprio “on line”do Portal das Finanças, onde existe um simulador que permite calcular o novo Valor Patrimonial com todos os parâmetros atualizados. Se este valor for mais baixo daquele que consta na Caderneta Predial do prédio, então significa que terá uma diminuição do I.M.I. no ano seguinte. Se o valor calculado for maior, para além de pagar mais imposto ainda tem que pagar os custos da avaliação.

N.R. – Esta rubrica apenas tem lugar na última edição de cada mês do “Mensageiro de Bragança”, conforme questões colocadas pelos assinantes e leitores, via CTT, telefone, fax, internet, email, ou mesmo pessoalmente, reservando-se o direito de seleção das perguntas que chegarem à nossa redação face à oportunidade dos temas a tratar. Artigos anteriores ver na internet em Consultório Fiscal-Mensageiro de Bragança.